Rekordowy rok na rynku magazynowym ⁰

Popyt i podaż na przestrzeń magazynową wciąż rośnie

1. Imponujące wyniki
2. Główne rynki magazynowe w Polsce
3. Podsumowanie

Rok 2016 okazał się wyjątkowo dobry pod względem popytu i podaży na polskim rynku magazynowym. Wolumen transakcji osiągnął w IV kwartale poziom ponad 3,32 mln m2. Tym samym był on o ponad 600 tys. m2. większy niż w całym 2015 r. Obecnie w budowie znajduje się ponad 1,51 mln m2. nowoczesnej powierzchni magazynowej, z czego ¾ jest już wynajęte. Największe zainteresowanie obiektami magazynowymi wykazują firmy z sektora 3PL (logistyka kontraktowa) oraz z branży e-commerce (handel elektroniczny).

Takie wnioski płyną z najnowszego raportu rocznego jednej z największych firm doradczych działających w obszarze rynku nieruchomości komercyjnych Colliers International – Polska Market Insights.

1. Imponujące wyniki

Ubiegły rok cechował się w Polsce bardzo wysokim poziomem rozwoju rynku magazynowego. Widoczna była aktywność zarówno deweloperów jak i najemców. Łączna podaż powierzchni magazynowej osiągnęła poziom ponad 1,26 mln m2 (w 2015 r. wyniosła ok. 941 tys. m2). Był to także rekordowy rok jeśli chodzi o popyt i podaż. Wolumen transakcji osiągnął bowiem poziom ponad 3,32 mln m2. Dodatkowo wynajętych zostało 203 tyś m2. powierzchni w ramach umów krótkookresowych.

Wskaźnik pustostanów wyniósł na koniec 2016 r. 5,4% – odnotowano tu nieznaczny wzrost (+0,8 p.p.) w porównaniu ze stanem na IV kwartał 2015 r. Mimo stosunkowo niskiej liczby pustostanów na wszystkich głównych rynkach, stawki czynszów utrzymały stabilny poziom.

2. Główne rynki magazynowe w Polsce

Jeśli chodzi o sytuację na głównych rynkach w Polsce, to w Warszawie na koniec ub.r. łączne zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej wyniosły 3,1 mln m2 (w wszystkich trzech warszawskich strefach). Deweloperzy dostarczyli tam ponad 240 tys. m2. nowej powierzchni magazynowej – był to najwyższy wynik spośród wszystkich analizowanych rynków. Na koniec roku wolumen transakcji we wszystkich strefach wyniósł prawie 900 tys. m2. Sfinalizowano łącznie 206 transakcji; ponad połowę stanowiły nowe umowy (58,5% popytu), renegocjacje wyniosły 41,5%. Kolejny rok z rzędu najwięcej powierzchni (662,8 tys. m2.) zostało wynajętych w strefie II. Stanowi to najwyższy wynik w skali całego kraju. Rynek warszawski jest także rynkiem z największym wolumenem powierzchni w budowie – 949,4 tys. m2. w ramach 15 projektów. Stabilny jest tu także współczynnik pustostanów – na koniec roku w Warszawie pozostawało niewynajętych 6,4% powierzchni magazynowej (w stosunku do 6,7% w 2015 r.).

Drugim co do wielkości rynkiem magazynowym w Polsce jest Górny Śląsk. Całkowita podaż na tym rynku pod koniec ub.r. wyniosła ponad 2 mln m2. Do użytkowania oddano tam 228,1 tys. m2 nowej powierzchni w ramach 14 projektów. Siedem kolejnych obiektów pozostaje w budowie (ok. 150,5 tys. m2). Jeśli chodzi o popyt na rynku śląskim, to osiągnął on poziom 538 tys. m2. w ciągu ostatnich 12 miesięcy. Najwięcej zawartych transakcji (66%) dotyczyło nowych umów najmu. Na tym samym poziomie jak rok wcześniej utrzymał się wskaźnik pustostanów – na koniec roku na Górnym Śląsku pozostawało niewynajętych 5,5% powierzchni magazynowej.

W Polsce centralnej na koniec minionego roku całkowite zasoby powierzchni magazynowej osiągnęły poziom pond 1,37 mln m2. Do użytku oddano 172,4 tys. m2 nowej powierzchni; jest to znaczny wzrost w stosunku do 2015 r., kiedy to do użytku oddano 47 tys. m2. Obecnie w trakcie budowy są 3 projekty o łącznej powierzchni ok. 77,8 tys. m2. W regionie łódzkim podpisano w sumie 40 umów na powierzchnię 348 tys. m2. Współczynnik wolnych powierzchni wyniósł 2% – uległ obniżeniu o 0,7% w porównaniu do roku 2015.

Na kolejnym co do wielkości rynku magazynowym w Polsce tj. w Poznaniu dostarczono w poprzednim roku 206,4 tys. m2 nowej powierzchni magazynowej. W ten sposób w 2016 r. zasoby sięgnęły tam prawie 1,6 mln m2. Umowy najmu objęły łącznie powierzchnię 285,5 tyś m2. Współczynnik pustostanów w Poznaniu wzrósł do 7,3%.

We Wrocławiu z kolei zasoby powierzchni magazynowej wynoszą obecnie ponad 1,4 mln m2. W roku ubiegłym do użytku oddano 129 tyś. m2 powierzchnie (w ramach 6 projektów), kolejnych 100 tys. m2. pozostaje w budowie. Rok 2016 na wrocławskim rynku magazynowym był także najlepszy od 3 lat pod względem wolumenu transakcji (460 tyś. m2). W sumie zawarto 64 umowy na łączną powierzchnię 388,5 tys. m2. Renegocjacje wyniosły 56%. Współczynnik powierzchni niewynajętej utrzymał się na stabilnym poziomie i wyniósł 5,3% pod koniec roku.

W Trójmieście na koniec 2016 r. całkowita podaż nowoczesnej powierzchni osiągnęła ok. 380 tys. m2. W ramach 41 umów wynajęto prawie 110 tyś. m2. powierzchni (88% stanowiły nowe umowy), co  oznaczało rekordowy popyt dla tego rynku. Współczynnik wolnych powierzchni wyniósł 5,8% – utrzymał się na zbliżonym poziomie w stosunku do roku 2015.

W minionym roku na rynku krakowskim w ramach 3 projektów oddano do użytku 48,2 tyś. m2. Zasoby powierzchni magazynowej Krakowa wyniosły 247 tyś. m2. W budowie znajdują się aktualnie dwa projekty na łączną powierzchnię 23,9 tyś. m2. W Krakowie podpisano 17 umów najmu na łączna powierzchnię 83,2 tyś. m2. Najwięcej popytu stanowiły nowe umowy – 68%. W analizowanym okresie pozostawało niewynajęte 9,9% powierzchni.

Na najmniejszym pod względem podaży rynku tj. Toruń/Bydgoszcz całkowite zasoby na koniec 2016 r. wyniosły 174,5 tyś. m2. W budowie pozostaje ponad 110 tyś. m2. W minionym roku podpisano tam 14 umów na powierzchnię 130,8 tyś. m2. Wskaźnik pustostanów wyniósł 1%. Wynik ten jest najniższy w stosunku do innych analizowanych regionów.

W Szczecinie natomiast w całym 2016 r. oddano do użytku 43,4 tyś. m2 nowej powierzchni (w ramach 4 projektów). Całkowite zasoby osiągnęły tam poziom 186,9 tyś. m2. Na szczecińskim rynku o 3% spadł wskaźnik pustostanów – było to spowodowane rosnącym zainteresowaniem najemców w tym rejonie. Aktualnie w budowie pozostaje 313 tyś. nowoczesnej powierzchni. Szczeciński rynek zaobserwował także znaczny wzrost popytu i osiągnął rekord 350 tyś. m2. wynajętej powierzchni.

3. Podsumowanie

Miniony rok na rynku magazynowym w Polsce pozwolił osiągnąć deweloperom oraz najemcom kolejny rekord. Do głównych najemców na rynku nieruchomości komercyjnych wciąż należą firmy logistyczne, produkcyjne, dystrybucyjne oraz sprzedawcy Internetowi. Prognozy na 2017 r. są także bardzo dobre – analitycy nie przewidują znaczących spadków popytu na powierzchnię magazynową.

Informacja za: Colliers International – raport roczny 2017 Polska Market Insights