Gdzie lokować centra logistyczne i dystrybucyjne? 0

Rynek magazynowy w Polsce- raport

  1. Raport na temat rynku nieruchomości
  2. Kryteria wyboru
  3. Popyt i podaż na rynku magazynowym
  4. Rozwojowe lokalizacje
  5. Podsumowanie

 

Gdzie lokować centra logistyczne i dystrybucyjne?

Polski rynek przemysłowo – magazynowy rozwija się w błyskawicznym tempie.  Z każdym rokiem przybiera on też na znaczeniu  w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, a co za tym idzie bardzo szybko rośnie aktywność deweloperów. Na wysokim poziomie jest także zapotrzebowanie najemców centrów logistycznych i dystrybucyjnych. To właśnie potencjalni najemcy powinni zwrócić uwagę na kilka istotnych kwestii przed wyborem danej lokalizacji na miejsce swojej inwestycji. Warto też dodać, że na magazynowej mapie Polski pojawiły się nowe rynki, którym warto przyjrzeć się bliżej.

Gdzie zatem najlepiej lokować swoje centra logistyczne i jakimi kryteriami się kierować?

  1. Raport na temat rynku nieruchomości

Jedna z największych firm doradczych działających w obszarze rynku nieruchomości komercyjnych – Colliers International wspólnie z wiodącym doradcą oraz dostawcą usług z obszaru HR – firmą Randstad opracowała raport na temat centrów logistycznych i dystrybucyjnych. Jego celem jest przedstawienie nowych, potencjalnych lokalizacji centrów logistycznych w Polsce. Publikacja w szczególności kierowana jest właśnie do najemców, którym autorzy zwracają także uwagę na najistotniejsze czynniki wyboru miejsca swojej inwestycji.

  1. Kryteria wyboru

Bardzo ważnym czynnikiem jest tu na pewno koszt zakupu nieruchomości, odpowiednio przygotowane grunty inwestycyjne oraz możliwość zakupu takiego gruntu. Inwestorzy często wybierają  zatem ofertę nieruchomości publicznych (zwłaszcza Specjalne Strefy Ekonomiczne). Jednakże i nieruchomości prywatne mają swoje zalety (szczególnie gdy oferta terenów publicznych jest niedostępna lub ograniczona). Warto wiedzieć, że koszt zakupu nieruchomości gruntowej w Polsce jest znacznie niższy niż w krajach Europy Zachodniej i dlatego rynek ten jest w centrum zainteresowań zagranicznych firm. Należy jednak spodziewać się  wzrostu cen tych nieruchomości ze względu na stopniowe ograniczenie podaży nieruchomości gruntowych pozwalających na realizację inwestycji przemysłowych i logistycznych.

Wybierając miejsce pod inwestycję warto także zwrócić uwagę na lokalizację nieruchomości oraz kapitał ludzki. Lokalizacja jest najważniejszym czynnikiem wyboru dla firm logistycznych, natomiast dla dużych zakładów produkcyjnych jest to zdecydowanie kapitał ludzki.

  1. Popyt i podaż na rynku magazynowym

Polska ze względu na swoją lokalizację jest bardzo atrakcyjnym państwem tranzytowym (łączy wschód z zachodem oraz północ i południe Europy). Dodatkowo znaczenie naszego kraju podnosi dostęp do Morza Bałtyckiego i zlokalizowane przy nim porty, umożliwiające transport cargo. Atrakcyjność inwestycyjną Polski w ostatnich latach zwiększył także dynamiczny rozwój infrastruktury transportowej. Warto też wspomnieć, że koszty pracy są u nas trzykrotnie niższe niż średnia w Unii Europejskiej a rynek pracy stanowią duże zasoby wykwalifikowanych pracowników. Wszystko to przekłada się na zainteresowanie inwestorów oraz napływ kapitału zagranicznego do Polski. Rynek magazynowy ma się zatem bardzo dobrze i osiąga imponujące wyniki.

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni przemysłowo – magazynowej na koniec 2016 r. przekroczyły w Polsce  11,2 mln m². Był to też rekordowy rok pod względem popytu i podaży na tym rynku (oddano do użytku blisko 1,3 mln m²). Wolumen transakcji również odnotował rekordowy wynik, osiągając poziom ponad 3,32 mln m².

W Polsce wyróżniamy dziewięć głównych rynków: Warszawę (3 strefy), Górny Śląsk, Wrocław, Poznań, Polskę Centralną, Trójmiasto, Kraków, region toruńsko-bydgoski i Szczecin. Najwięcej powierzchni znajduje się w Warszawie, na Górnym Śląsku, we Wrocławiu, Poznaniu oraz w Polsce Centralnej.  Obecnie w budowie znajduje się ponad 1,5 mln m², z czego 76% jest już wynajęte. W perspektywie kolejnych miesięcy dynamika wzrostu na rynku magazynowym w Polsce będzie się utrzymywała. Przewiduje się  także rozwój mniejszych rynków magazynowych (Toruń/Bydgoszcz, Lublin, Rzeszów, Szczecin), jak również nowych lokalizacji.

  1. Rozwojowe lokalizacje

Autorzy raportu wskazują uwagę właśnie na potencjał nowych lokalizacji w mniejszych miastach, które ze względu na infrastrukturę i zasoby ludzkie są bardzo atrakcyjne. Dodatkowo poziom wynagrodzeń jest tu niższy, co generuje dla przedsiębiorców realne oszczędności związane z ponoszonymi kosztami pracy.

  • I tak zdaniem ekspertów nowe możliwości zapewnia Białystok (w regionie funkcjonują podstrefy Tarnobrzeska i Suwalska Strefa Ekonomiczna). O potencjale tego regionu świadczy fakt, że mimo braku istniejących (lub w budowie) inwestycji komercyjnych, najwięksi deweloperzy zabezpieczyli już grunty, gdzie mogą powstać nowoczesne obiekty magazynowe.
  • Kolejnym miejscem jest Częstochowa (w regionie funkcjonują podstrefy Katowicka, Wałbrzyska oraz Łódzka Specjalna Strefa Ekonomiczna). Tu również część deweloperów zabezpieczyła już grunty.
  • Miejscem atrakcyjnym dla inwestorów są również Kielce (w ramach podstrefy funkcjonuje Specjalna Strefa Ekonomiczna Starachowice oraz Kielecki Park Technologiczny). Kielce nie oferują jeszcze nowoczesnych hal magazynowych na wynajem. Być może w niedalekiej przyszłości deweloperzy zdecydują się na rozpoczęcie budowy swoich obiektów na tym rynku.
  • Inwestorzy jako potencjalną lokalizację powinni rozważyć także Konin (w regionie funkcjonuje Łódzka Specjalna Strefa Ekonomiczna). O atrakcyjności rejonów Konina mogą świadczyć zlokalizowane w pobliżu projekty.
  • Nowym rynkiem na magazynowej mapie Polski jest też Legnica/Bolesławiec (w regionie funkcjonują podstrefy Legnicka i Wałbrzyska Specjalna Strefa Ekonomiczna). O atrakcyjności lokalizacji terenów pomiędzy Legnicą a Bolesławcem świadczą zlokalizowane w pobliżu projekty. Pomimo znacznego zagospodarowania, region ten wciąż charakteryzuje się dużym zainteresowaniem inwestorów oraz posiada duży potencjał.
  • Kolejnym miejscem do lokowania biznesu jest Lublin (tereny inwestycyjne w regionie Lublina są częścią Specjalnej Strefy Ekonomicznej „EURO-PARK MIELEC“). Region ten ma duży potencjał do rozbudowy.
  • Inwestorów przyciągnąć może także Radom (tereny inwestycyjne zlokalizowane w okolicach Radomia wchodzą w skład Tarnobrzeskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej „EURO-PARK WISŁOSAN“). W lokalizacji tej brak jest na razie inwestycji należących do międzynarodowych deweloperów.
  • Bardzo dobrym miejscem na lokowanie inwestycji jest także Rzeszów (w regionie funkcjonują dwie Specjalne Strefy Ekonomiczne: „EURO-PARK MIELEC“ i Tarnobrzeska SSE EURO PARK WISŁOSAN).
  • Następną lokalizacją jest Zielona Góra, która jest doskonałym bankiem ziemi dla inwestorów (operuje tu Kostrzyńsko-Słubicka Specjalna Stefa Ekonomiczna). Zielona Góra jest obecnie najdynamiczniej rozwijającym się miastem w województwie lubuskim.
  1. Podsumowanie

W Polsce realizowanych jest coraz więcej nowoczesnych parków logistycznych. Firmy logistyczne i produkcyjne przy wyborze lokalizacji przedsięwzięcia w danym miejscu kierują się różnymi kryteriami. Do najważniejszych należy zaliczyć  ceny nieruchomości, dostępność nieruchomości gruntowych, dostępność komunikacyjną i lokalizację przy głównych szlakach handlowych, infrastrukturę transportową oraz dostęp do wykwalifikowanej siły roboczej, której zaczyna brakować na najbardziej popularnych rynkach. Na głównych rynkach ograniczona zostaje także dostępnością gruntów inwestycyjnych, dlatego też alternatywą będą inne lokalizacje rozwojowe dla rynku komercyjnych nieruchomości magazynowych. Mogą one okazać się atrakcyjne z uwagi na potencjał gospodarczy, bogaty kapitał ludzki, dynamiczny wzrost inwestycji, rozwój infrastruktury drogowej, lotniczej i kolejowej, rozwój transportu, przywileje podatkowe oraz programy rewitalizacyjne.

Informacja za: Colliers International „Nowe lokalizacja. Nowe możliwości. Centra logistyczne vs. rynek pracy 2017”.